קונים דירה מקבלן? - ענבל חן

מדירת קבלן לבית חלומותיכם

רכזנו עבורכם את הדגשים המרכזיים שיש לשם לב אליהם, בזמן המשא ומתן טרם רכישת הדירה מהקבלן ולשלבים שלאחר הרכישה.

קניית דירת מגורים חדשה מקבלן היא הגשמת חלום ונשמעת כמו קניה בטוחה של מוצר חדש, אולם לעיתים מלווה בלא מעט מפחי נפש. אז ממה יש לחשוש?

חלקנו רוכשים את הדירה עוד לפני שנבנתה (על הנייר) ומסתפקים בהסתכלות על מודל או תכניות מכירה. הרוכש איננו ממש יודע כיצד ייראה המוצר המוגמר. כמו שאנו נעזרים בעו״ד לצורך בחינת חוזה הרכישה כאן המקום להיעזר באדריכל ומעצב פנים לצורך בחינת מפרט מכר ותוכניות הדירה מהקבלן.

המסמכים שהאדריכל ומעצב הפנים בוחנים כוללים פרטי זיהוי הנכס, מפרט הדירה, מה אנחנו בעצם מקבלים, חומרי הגמר ואביזרים. תוכנית הדירה והמפרט כתובים בשפה מקצועית שלא מובנת לרובנו ולרוב הסטנדרט שהקבלן נותן הוא בסיסי ופשוט. אולם חשוב לדעת כי ניתן לשפר את התמורה באמצעות מיקוח על סעיפי משנה החשובים לנו.

חשוב לקבל ליווי מקצועי כבר בשלבים מוקדמים אלו לצורך תכנון מקדים וגיבוש הקונספט לעיצוב הבית. כך תעשה בחירה נכונה בתכנון, שילוב חומרים, צבע וטקסטורה ליצירת חלל פרקטי ומראה עיצובי הנכון לכם.

ניהול המשא ומתן מול הקבלן אמנם נסוב בעיקר סביב עניין המחיר אך, נוגע גם לסוגיה מרכזית נוספת הנקראת בעגה המקצועית “שינויי דיירים”. לאחר שבחנו את תכניות הדירה, אנו רשאים לבקש מהקבלן שינויים ותוספות במבנה הדירה המוצעת במטרה להתאימה לצרכינו.

מדובר בזכות לגיטימית המהווה חלק בלתי נפרד מתהליך הקנייה והיא זוכה לאזכור חוזי במסמכי הרכישה. רוכשי דירות לעיתים אינם מודעים לזכויותיהם.

כל נושא ״שינויי דיירים״ מרוכז על ידי מתאמת שינויים מטעם הקבלן ולעיתים עשויים להיות אינטרסים מנוגדים לרוכשים מאלו של הקבלן. השירות מוגבל במספר הפגישות (חריגה במספר השעות כרוכה בתשלום) והמתאמת שאמונה על כל הדירות בפרויקט מתקשה במתן ליווי אישי. לכן מומלץ לוודא כי כל השינויים שהעברנו בנוגע לדירתנו למתאמת אכן מופיעים בתוכניות לביצוע. בשלב זה ישנה חשיבות רבה למעורבות של האדריכלית שתדאג להכניס את כל השינויים לתוכנית ברורה וכן תוודא שאופן הביצוע ואיכותו תואמים לכם ולא לאלו שנוחים וקלים לקבלן.

כמה טיפים ועצות שימושיות למי שמתכנן לרכוש דירה מקבלן:

במשרד המכירות,

לאחר שבחרתם את המיקום בו תרצו לגור ואת גודל הדירה המתאימה עבורכם, יציעו לכם במשרד המכירות מספר דירות בקומות שונות בבניין, בהתאם לתקציב העומד לרשותכם. שימו לב מה גודל הדירה וכי על פי רוב, ההדמיות שמציגים במשרד המכירות מטעות. הריהוט בתוכנית המכירה קטן מידי ליחס החלל – וכל זה על מנת לתת לכם תחושת מרחב שייתכן ואינה קיימת במציאות. בקשו מהקבלן תוכנית אדריכלית בקנה מידה והעבירו אותה למעצבת הפנים, היא תוכל ליצר לכם תוכנית העמדה בקנה מידה אמיתי כדי שתוכלו להתרשם מגודל החלל כפי שצריך ואף כבר ליצר לכם חלוקה חדשה התואמת לצרכיכם. במקביל תבררו אם יש וניתן להגיע לביקור בדירה לדוגמא, לעיתים ביקור שכזה אפשרי בשלב מאוחר מידי עבורנו בטח אם רכשנו את הדירה על הנייר.

רגע לפני החתימה,

זכרו כי כל סיכום אליו הגעתם עם נציגי הקבלן חייב להיות רשום וחתום ומתויק בתיק הדירה. כל דבר שלא הועלה על הדף הוא פשוט לא קיים! הקפידו כי כל השינויים במבנה הדירה עליהם סיכמתם עם הקבלן יירשמו בחוזה או בנספח מתאים ״תוספות למפרט המכר״, כולל התחייבות לזמני ביצוע ואחריות על טיבה של העבודה. במידה וסיכמתם על שינויי דיירים ללא תשלום הרי זה משובח. אולם,  אם נדרשת תוספת תשלום כלשהי מצדכם ודאו כי התעריף ייקבע על פי “מחירון דקל מחירון שינויי דיירים” (מחירון של הענף וקובע מחיר פרטני לכל שינוי שתרצו לערוך בדירה ומומלץ בחום לשים עליו יד לפניי שלב הסיכומים).

שינויי דיירים מחייבים מעורבות של גורם מקצוע (מתאמת השינויים מטעם הקבלן או אדריכלית ומעצב פנים המלווים אתכם). את השינויים שאנו מבקשים לעצמנו בדירה החדשה, יש להעלות בצורה מלאה בכל התכניות ולהגיש לקבלן לאישור. לאחר קבלת האישור התוכניות מועברות לכל בעלי המקצוע האמונים על המלאכה (מהנדסי חשמל, מהנדסי אינסטלציה, יועצי מיזוג אוויר ועוד).

תכנון מראש, כזה שנעשה בטרם התחלת בניית הדירה, יכול להקטין את ההוצאות בעבודת הקבלן, ובכך להוזיל עבורנו את עלות ביצוע השינויים.

לפעמים, כבר בשלב  לפני החתימה על החוזה, תוכלו להחזיר לעצמכם את גובה שכר הטרחה של המעצבת, זאת על ידי הצגת כל הדרישות שאנו נדרשים להם לקבלן ברגע הקריטי: תוספת נקודות חשמל, שדרוג מערכת המיזוג או המטבח או זיכוי גבוה יותר וכד׳. המעצבת, תוכל להנחות אתכם בנושא לאחר עיון במפרט המכר המצורף לחוזה הרכישה ולאחר הבנת הצרכים יחד אתכם. חשיבות הנוכחות והמעורבות של האדריכלית ומעצבת הפנים בתהליך כולו, מאפשר בחירת סגנון וקו עיצובי לבית כבר בשלב הבחירות דבר המביא לחיסכון בכסף ובמינימום טעויות.

כמה דגשים כללים נוספים

קירות פנים – מאפשרים חלוקה של חלל הדירה

התכנון הראשוני של הקבלן הוא תכנון מוצע וסטנדרטי לחלוקה פנימית בדירה, אך הוא אינו לוקח בחשבון את צרכי המשפחה הספציפית, המתעתדת להיכנס ולהתגורר בדירה. במקרים רבים עולה צורך ובקשה לשינוי מבני הכולל שבירה או הוספה של קירות לטובת התאמה מקסימלית לצרכים שלנו ולטעמנו העיצובי. חלקם המכריע של הקבלנים אינם מערימים קושי בביצוע שינוי בקירות המבנה ואינם מחייבים בתשלום עבורו. יש להעביר לאישור הקבלן תוכנית הריסה ובנייה לאישור. תוכניות אלו יועברו בהמשך לגורמי הביצוע בשטח.

נקודות חשמל – תוספות

הקבלנים מחויבים למסור לכם דירה עם  מינימום מספר נקודות חשמל המעוגן בחוק וחלקם מוסיפים כמה נקודות נוספות ללא תשלום כמתנה לעידוד חתימה על חוזה רכישה. מניסיוני, בחלק גבוה מן המקרים זה עדיין לא מספיק. נסו להבין בכמה נקודות אתם משתמשים כיום והביאו בחשבון שהתקנה של כמה נוספות לא יזיקו. זכרו! גם כאן חשוב להקדים מחשבה ותכנון לפני הבנייה (תוכנית חשמל) שכן כל ביצוע שינוי בשלב שלאחר מכן יתומחר במחיר גבוה יותר.

עבודות אלומיניום – חלונות חשמליים

וודאו אם אתם מקבלים תריס חשמלי, ואם כן באיזה חללים. לרוב הקבלנים נותנים תריסים שכאלו ביציאה למרפסת ובחדר השינה של ההורים. זקוקים לרשתות לטובת הגנה מפני חרקים מעופפים ושאר מזיקים? במידה וכן, נסו להתמקח ולבקש הכנה לרשתות מראש בכל החלונות. מדובר בסך הכל בהתקנה של עוד מסילה, עניין פעוט אך כזה שלא ייעשה אם לא תבקשו. חשוב  לוודא שהתחייבות הקבלן לכך נכתבה כסעיף בחוזה תחת הכותרת ״תוספות למפרט המכר״.

דלתות פנים

פרטי ספק הדלתות של הפרויקט מופיעים במפרט המכר. לרוב, החברה תציע לבחירה מספר עיצובים וחומרים לבחירה. חשוב לבחור דלת שמתאימה לסגנון שנבחר לבית ובהקפדה על איכות הבידוד ועמידות למים בחדרים רטובים גם בתנאי של שדרוג ותוספת במחיר.

לאותם רוכשים שחושבים שיזדקקו בשלב זה או בהמשך למפתחי דלתות ומעברים שיאפשרו נגישות לכיסאות גלגלים זה הזמן לבקש מפתחי דלתות מותאמים ודלתות פנים בהתאם.

מזגנים / הנמכות גבס

בדקו מה הקבלן מספק בתחום מערכות מיזוג האוויר, האם מדובר בהכנת תשתית של חשמל וניקוז או שמא המחיר כולל גם את המזגנים עצמם? האם ניתן לשנות ממיזוג מרכזי למזגנים עיליים ומה בעצם עדיף? מה עם מיקום יחידות המיזוג וגודלן והאם יש מקום ליחידות נוספות? ואם כן, אז כמה? סגירות הגבס עבור תעלות המיזוג כלול במחיר? בדקו מהו הזיכוי שמקבלים מהקבלן בהנחה ותחליטו לשדרג או לרכוש את השירות מספק חיצוני. ניתן להיעזר בתכנון באדריכלית ומעצבת פנים, תוכנית מיזוג אוויר שמשרטטת האדריכלית עונה בדיוק על כל השאלות האלו, ותוכנית תקרה מציינת את כל ההנמכות התקרה ואזורי שירות מערכות מיזוג האוויר הנדרשים. בהגשת שתי התוכניות לביצוע, אנו יכולים להיות בטוחים שקיבלנו מענה על כל השאלות בנושא.

ריצוף וחיפוי

בדקו האם תדרשו לשלם תוספת לקבלן אם ברצונכם לרצף בפרקט או בריצוף שגודלו מעל הסטנדרט? על פי רוב, שדרוג לאריח גדול יותר, עולה יותר ועלות העבודה לביצוע יקרה יותר. מה סכום הזיכוי הכספי והאם מקבלים את הזיכוי מהקבלן או בחנויות הספק?

במקרה של תכנון להנחת פרקט או ריצוף בדירה, יש להצטייד בתוכנית פריסה של ריצוף הדירה, כך נבצע החלטה היכן הכי נכון למקם את האריחים כך שמבחינה אסטטית ניצר מראה נכון לגריד הריצוף, נקטין פחת, נקטין את הכמות הנדרשת להזמנה ונחסוך בעלויות. בהנחת פרקט יש לוודא עבודות הכנה כך שיתאימו את גובה הדלתות שמספק הקבלן לגובה הפרקט. במקרה של ריצוף, לאחר הספקת האריחים לאתר מומלץ לבדוק איך מתקבל בשטח תוך התייחסות לבחירת צבע הרובה (המילוי שבין האריחים).  לאחר סיום הריצוף מומלץ מאוד לכסותו באמצעות לוחות גבס על מנת להגן עליו מנזקים בעת השלמת יתר עבודות הבניה.

אם אתם מחליטים לבצע את הבחירות בעצמכם ללא ליווי של אדריכלית ומעצב פנים, הייתי ממליצה על בחירת אריחים ״על זמניים״ על פני אריחים טרנדיים, את הנגיעה העיצובית תכניסו בבחירת יתר האלמנטים כגון ארון אמבטיה, כלים סניטריים, מראה, תאורה ואקססוריז. במידה ויש ליווי של מעצבת פנים חשוב לגבש את הקונספט עם המעצבת עוד בשלב הבחירות.

אינסטלציה

אחד המונחים החביבים על שרברבים בעולם כולו הוא ה”אינטרפוץ”. בואו נעשה שנייה סדר: אינטרפוץ 3 דרך״ מתחבר לצינור מים חמים, לצינור מים קרים ולראש גשם או למזלף טלפון) לא ניתן לשים את שניהם). ״אינטרפוץ 4 דרך״ מתחבר לצינור מים חמים, לצינור מים קרים ול 2 יציאות: ראש גשם ומזלף טלפון (על ידי כפתור ניתן להחליף בין זרימת המים בין שתי היציאות). האופציה של אינטרפוץ 4 עדיפה כמובן. כאשר קבלן התקין אינטרפוץ 3 והרוכשים שנכנסו לדירה רוצים לשנות ולהתקין אינטרפוץ 4 נדרשת חציבה בקיר תוך שבירת חלק מהקרמיקות.

אסלות רגילות (מונובלוק) אומנם זולות ונוחות יותר לתיקון אך נראות משמעותית פחות טוב מאסלות תלויות. אלו האחרונות יקרות יותר אך הרבה יותר אסתטיות הודות להימצאותו של מיכל ההדחה בתוך הקיר ולא עליו. נסו להבין האם אפשר לקבל אסלות תלויות כחלק מהעסקה ובמידה ולא אז לפחות במחיר הוגן הכולל את עלות ההרכבה, שנחשבת מורכבת יותר מזו של אסלה רגילה.

מטבח

לרוב הקבלנים נותנים מטבח סטנדרטי שבדרך כלל אינו עומד בקריטריונים שיתאימו לצרכים שלנו. בררו מהו הזיכוי אותו תקבלו במידה ותרצו לשדרג את המטבח למטבח בהתאמה אישית והאם ניתן לבחור ספק אחר לביצוע שלא מטעמו של הקבלן. וודאו מתי יהיה ניתן לבצע את התקנת המטבח שהזמנתם, והאם המועד עשוי לעכב את הכניסה לדירה עד לאחר ההתקנה ולהמצאות מטבח מתפקד.

מרפסת

בדקו אילו הכנות של נקודות חשמל (שקעי חשמל, תאורת חוץ, מפסקים), אינסטלציה (נקודת מים לכיור או השקיה) וגז, מספק הקבלן. ייתכן ותרצו נקודת גז או נקודות חשמל ומאור נוספת בהתאם לתוכנית העמדה של ריהוט החוץ ויחידת מטבח החוץ לאירוח.

ארונות אמבטיה

הקבלן יציע לנו ארונות סטנדרט לחדרי המקלחת, ברוב המקרים מדובר ביחידות קטנות שלא עונות על הצריכים באופן מיטבי (משטח קטן מידי לצד הכיור ומעט מאוד מקום לאחסון).

במידה ויש לנו תקציב נוסף, כפי שנלקח בחשבון כחלק ממסגרת התקציב שהוגדרה לפרויקט לסעיף, בשלב התכנון המקדים, הרי יש לבדוק האם כדאי לשדרג את המוצרים או להזדכות ולבצע נגרות בהתאמה אישית.

לוחות זמנים

בדקו מהו פרק הזמן שעומד לרשותכם על מנת להכין ולסגור את כל התכניות והבחירות שעשיתם. בדרך כלל הקבלן מקציב לעניין חלון זמנים קצר מאוד ולכן רצוי לסגור את כל התכניות עוד לפני הפגישה הראשונה מול מתאמת השינויים. רצוי להגיע לפגישה הראשונה עם מתאמת השינויים עם תכנון ראשוני והזמנה ראשונית מכל ספקי השירות. הפגישה תתנהל באופן יעיל יותר ותוכלו לקבל תמחור מדויק לגבי כל השינויים  שברצונכם לבצע. זכרו שהקבלן מקציב שעות ומספר פגישות לעבודה מול מתאמת השינויים, לרוב פגישות שכאלו נמשכות הרבה זמן ולכן ותידרשו לשלם בגין הפגישות הנוספות.

שימו לב! מסירת תכניות באיחור עלולה להוביל למצב בו תחויבו בגין ביצוע עבודות שינויים או תוספות לאחר ביצוע, זאת על פי “מחירון דקל”. במקרים אלו תדרשו לתשלום נוסף בגין חציבות בקירות בטון או תיקוני טיח ואיטום וכדומה, הכל בהתאם למצב בשטח. במקרים מסוימים הקבלן יכול לסרב לבצע שינויים במידה ולא הוגשו בזמן וכנדרש.

ביקורים באתר

עימדו בקשר עם מנהל העבודה בשטח והגיעו בתיאום עמו לביקור באתר. בקשו לבדוק את ביצוע תכניות השינויים שהגשתם. יש לוודא כי יש התאמה בין התוכניות לביצוע בפועל ושהכל מתנהל כשורה ובהתאם ללוחות הזמנים. זכרו לוודא שעבודות החשמל והאינסטלציה בוצעו כנדרש לפני ביצוע שלב הנחת החיפוי, כמו כן, בטרם מסירת המפתח על מנת לוודא שאיכות הגמרים הינם כפי שהתחייב הקבלן בחוזה ולא פחות מכך.

זכרו כי אין תחליף להפגנת נוכחות בשטח. פיקוח של אדריכל ומעצב הפנים באתר במהלך שלבי הבניה נחוץ וקריטי. מנהלי העבודה באתר מגלים הקפדה יתרה כשעומד מולם בעל מקצוע המדבר את שפתם, בעל ראייה רחבה וניסיון אישי בקשת ענפי התכנון ובנייה וככזה גם יודע כשצריך להעמיד אותם על טעותם בזמן הביצוע, ממקום מקצועי ומכבד.

הנקודות שציינתי כאן, מהווה בסיס להבנת נושא שינויי הדיירים בלבד. תנסו ליישם את הדגשים ותוכלו לחסוך עשרות אלפי שקלים. לראייתי, חלק בלתי נפרד מן השירותים הניתנים ע”י מעצבי ומעצבות פנים מובילים, אמורים לכלול גם ייעוץ מסוג זה. במהלך שני העשורים האחרונים נתקלתי בעשרות מקרים בהם הצלחנו, הלקוחות ואני, לצמצם באופן ניכר את העלויות הכרוכות בכניסה לדירה. אדריכלית ומעצבת פנים טובה אינה מתמקדת רק באספקט הוויזואלי של הדברים אלא גם נותנת ערך נוסף בתהליכי עבודה נכונים מקצועית.

 

הלבשת הבית / הום סטיילינג

חשוב מאוד לבנות מסגרת תקציבית לנושא זה. יש לכלול בתקציב את כל ההוצאות האפשריות בהתאם להיקף וסוג הפרויקט אליו אתם נכנסים. כך תגיעו לשלב הסטיילינג עם הגדרת תקציב ברורה שמאפשרת דינמיות בין הסעיפים השונים בהתאם לעצה המקצועית שיכולה מעצבת הפנים לתת כחלק מהניסיון הרב שנצבר. היא זו גם שתדאג שלא תהיה חריגה מהתקציב.

חשוב לגבש קו עיצובי ולבצע תכנון מוקדם בכל הקשור להלבשת הבית בטרם יוצאים לסבב חנויות. יש להצטייד מראש במידות עדכניות של החלל לאחר הבנייה. בטרם ניגשים לחפש שולחן או שידה, רצוי לדוגמא להתייחס גם למיקום שקעי השירות.

הום סטיילינג יכלול התייחסות לבחירת ריהוט, שטיחים, צבע קיר, גופי תאורה, וילונות, אקססוריז, צמחיה ועוד. זיכרו להוסיף בסעיף ההוצאה של כל אחד מהם מעבר לעלות הפריט את עלות ההרכבה ו/או ההתקנה במידה ויש.

לנגרות בהתאמה אישית למטבח, חדרי המקלחת, חדרי השינה ונישות יתרונות רבים. בדרך כלל מעצבת הפנים תבצע בירור צרכים ולאחריו תשרטט רהיט ייחודי לכל חדר ונישה. בדירות קטנות, הדבר חשוב אף יותר, כך נצליח להשיג ניצול אופטימלי של אחסון כמו גם פרקטי ופונקציונאלי לבני הבית זאת לעומת פתרונות אחסון שנרכש ברשתות השונות.

ישנה חשיבות רבה ללווי אדריכלית ומעצבת פנים בתהליך רכישת דירת קבלן. מעבר למודעות העולה להיבט האדריכלי העיצובי והאסטטי בכל הקשור לעיצוב הבית, ישנה חשיבות רבה ללווי נכון כך שניתן למקסם את התמורה מול הקבלן ולבצע שינויים ותוספות בדירה בהתאם לצרכים המשפחתיים. סיכום מראש מול הקבלן על סעיפי התכנון המתאים לכם (עוד טרם חתימה על חוזה רכישה),  ניהול ופיקוח על תהליך הבנייה של הדירה וליווי בשלב פרוטוקול מסירת דירה וקבלת מפתח, יכולים לחסוך לכם כסף רב ובנוסף להקנות תחושת ביטחון כך, תכלו ליהנות מהתהליך של הפיכת דירת הקבלן לבית בלי להיות מוטרדים מההיבטים התכנים.

אז מה צריך לעשות?

הצעד  הראשון הוא בחירת אדריכלית ומעצבת הפנים שאתם מרגישים שיש לכם תקשורת טובה איתה. היא זו שתלווה אתכם ותדאג לאינטרסים שלכם. מעצבת הפנים מבינה את תהליכי הבנייה, שולטת בשפה המקצועית, עובדת בשוטף עם קשת ענפה של גורמי מקצוע בענף וביכולתה לתכלל מסגרת תקציב ולוחות זמנים בין כל הגורמים השונים. רק כך אפשר באמת לצעוד צעד צעד בבטחה, ברוגע ואפילו להרשות לעצמנו להנות מהתהליך, ואפשר! כמובן ניסיון וותק חשובים מאוד בתחום זה, כדי להבטיח לכם מקסימום חיסכון ומינימום טעויות.

המון הצלחה בתהליך רכישת הדירה. לעזרה מקצועית, בשלבי התכנון, הבנייה והלבשת הבית ניתן ליצור קשר במייל, פייסבוק ואינסטגרם

בהצלחה  ענבל חן

מעוניינים להפוך את דירתכם לבית שתמיד חלמתם עליו, אני כאן עבורכם לכל שאלה ולקביעת פגישה, השאירו פרטים ואחזור אליכם בהקדם

צור קשר
close slider
  • השאירו פרטים וספרו לי איך אוכל לעזור לכם. תודה!